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哪些是无效的房地产买卖合同?无效该怎么办?

2018-06-20       浏览次数:54

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购房者在房产交易过程中,房地产买卖合同是保证买卖双方权利的重要保证。但并不是所有房地产买卖合同都是具有法律效力的,那么,哪些房地产买卖合同是不具备法律效力的?房地产买卖合同无效又该怎么办呢?下面就由小编来告诉大家。

一、哪些购房合同是不具备法律效力的?

1、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同
根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力的人是指不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人的房地产买卖均由其法定代理人代理签订合同,由他们独立签订的房地产买卖合同属无效合同。
2、乘人之危而签定的房地产买卖合同
一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件而签订的房地产买卖合同属无效合同。
3、以欺诈为目的签订的房地产买卖合同
这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4、产权主体有问题的房地产买卖合同
所谓产权有问题,是指房屋的出卖人并不是房屋产权所有人。如果非产权所有人出卖房屋没有得到产权所有人的同意,无法提供同意证明书,则签订的房地产买卖合同是无效的。
小编提示:
购房人在签合同之前一定要核实房屋出卖人的身份,如果其不是房屋所有人,应让其提供房屋所有人同意出卖房屋的证明,如若不能,那这样的合同还是不要签了。
5、与没有所有权证书的卖方签订的房地产买卖合同
未依法登记领取权属证书的房地产不得转让(包括买卖),卖方隐瞒无证的事实或因房屋存在违法行为且已被有关机关确定,根本不能取得所有权证的,则此类合同应为无效。
6、侵犯优先购买权的房地产买卖合同
出租人出售租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件(房价、交付期限和方式)下享有优先购买权;出租人未按此规定出售房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
二、房地产买卖合同无效怎么办?
合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失,一般采取以下2个方法处理:
(1)返还财产
返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。可以是一方返还,也可以是双方互相返还。当事人依据无效合同取得的房屋,应返还对方;若房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
(2)赔偿损失
没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的,按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
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