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注意三大信号传来,房价还得涨

2018-07-10       浏览次数:42

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    6月7日高考当天,楼市土地市场传来令人振奋的消息,中国前五个月土地大卖。
一、据中原地产统计的数据显示,5月单月,50大热点城市卖地金额创年内最高纪录,合计卖地金额单月高达3130亿,同比上涨幅度高达111.5%;从1-5月来看,50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿,与2017年同期的9503亿相比,上涨幅度高达57.6%,多卖了4520亿。
在全国累计迎来近200次调控的背景下,土地一级市场热情逆势高涨,50大热点城市前五个月合计卖地1.5万亿元,同比暴涨57.6%。
这场大卖中,二三四线城市是主力,杭州、苏州夺下前五个月卖地冠、季军,全国6个卖地破500亿元的城市,有5个是二线。
杭州1~5月卖地1391亿元,同比涨幅高达246%;苏州卖地681.8亿元,同比上涨77%。重庆、北京、郑州、济南均超500亿元。累计卖地收入突破200亿元的城市有25个。

另外,佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市全都大卖,截止到5月卖地收入均超100亿元。
卖地收入与土地价格上涨也分不开关系。
尽管在土地限价令下,5月份单月,北上广深一线城市溢价率为0,但火热的杭州溢价率为35%,整个二线城市溢价率为25%,三线城市溢价率为33%,相比于4月份溢价率环比都上升了10个左右的百分点。
另外,令人惊恐的是,部分二线与三四线城市的土地价格大涨。如荆州、南昌、东莞、惠州和合肥,5月份土地价格溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%。
二、从以上信息中我们可以得出两个明确结论:
1、楼市限不住,土地市场依然如火如荼,开发商今年重点布局二三四线城市。
2、土地市场迎来大卖,土地价格继续高企,“面粉”不断在涨价,二三四线城市的“面包”价格还将有一波上涨,尤其是杭州、苏州,以及核心城市周边的卫星城。
长期关注本号的人知道,我一直在强调,要想解决当前热点城市高房价难题以及全国多数城市持续上涨的局面,必须从土地市场着手。
在一线与强二线城市中,土地成本占房价比例高达百分之七八十,二线城市也高达60%,土地贵才是房价高的根源。只有加大廉价土地供应,才能解决高房价,限价限售限购不顶用。
但近两年下来,各种方法都用尽了,就是不降土地价格,土地非但没有变便宜,反而越来越贵,只是涨价速度慢下来了,不像过去一样动不动来个超高溢价率,地王遍地。
三、地价不降,房价怎么降?那地方政府为什么就不加大廉价土地供应量呢?不是他们想不到,而是想到了也做不到。目前,地方政府正承受着三个非常尴尬的处境。
1、新房限价带来的尴尬。限价太松起不到打压房价的作用,群众不满意;限价太过,压缩了开发商利润,他们又不买账,例如成都、北京等地已经有土地开始流拍。
2、土地市场带来的尴尬。除了北上深等少数摆脱了土地财政的城市外,多数地方政府仍高度依赖卖地收入维持财政运转,所以土地价格方面必须还得往上涨,但溢价率又不能太高,太高控制不住房价,会有流拍和被约谈风险。
3、限价与摇号带来的尴尬。地方政府的本意,是想通过限价、摇号来压制市场需求和价格,却弄巧成拙,导演了一出又一出抢房潮。几万人抢几百套房的场面,已经见怪不怪。
就在地方政府追求动态平衡的过程中,土地市场迎来了大卖,新房市场迎来了抢房,开盘即售罄,中签率屡创新低。
近日深圳开盘的双玺花园(均价:149648.0元/平),167套房子700多人缴纳了500万元诚意金摇号抢购;杭州的融信澜天与华夏四季总共不到600套的房子,迎来近两万了摇号抢房,前者中签率仅为4%,后者仅为2.3%。
面粉在涨价,面包通过限价摇号变得异常抢手,房价怎么降?按照正常经济学逻辑,房价不涨很难。
四、另外,央行上周也传来了一个利好房价的消息。6月1日,央行在其官网上宣布“适当扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围”,将AA级小微债,AA+、AA级公司债、企业债,优质小微企业债等纳入担保范围。


 
这是什么意思?所谓MLF,翻译成白话就是大银行通过抵押高等级债券向央行借钱。
央行这则消息的意思,是说担保品的范围扩大,不再只局限于之前的国债、地方政府债、AAA级企业债。简言之,就是大中银行能更便利地向央行借钱了,最终市场上的钱会多起来。
年中是市场资金紧缺的季节,央行扩大MLF担保范围,尽管不能说是央行大放水,但的确能闻到货币宽松的气味。
综合上述,土地一级市场、楼市新房市场和货币市场三大信号,都在向我们暗示(基本可以说是明示),房价还得涨。

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