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未尽谨慎审查义务 中介需赔偿损失

2019-01-11       浏览次数:5

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  随着房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的调整,房地产经纪行业蓬勃发展,经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用,但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升,以及造成很多客户利益受损的情形出现。

  【案例】

  2017年小林在中介公司的介绍下与王某某签订房屋买卖合同,签合同时王某某告知小林其妻子同意卖房,并在《二手房买卖合同》 下方同时签下了自己与妻子的名字。但王某某妻子得知此事后明确告知王某某不同意卖房。小林一怒之下,将王某某夫妇告上法庭,要求王某某返还购房款220万元,并支付房屋上涨造成的差价损失50万元。
  法院审理后认为,王某某与小林签订房屋买卖合同未经其妻子同意,故合同仅对王某某有效,对王某某妻子不产生法律效力。现合同已无法履行,小林有权要求解除合同,并要求王某某返还购房款并赔偿房价上涨造成的损失。同时法院认为小林购买房屋时未尽到充分的审查义务,存在一定的过错,最终判令房屋差价损失50万元由王某某承担其中的35万元。法院判决后,小林觉得没有尽到充分审查义务的过错主要在于中介,便再次诉至法院,要求中介赔偿其损失15万元。
  法院再次审理后认为,房屋经纪公司作为专业的房屋中介机构,在为小林提供居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如审查房屋权属状况、核实买卖双方身份信息、查询房屋是否存在买卖障碍等。但在与王某某签订《二手房买卖合同》时,其工作人员在没有依据的情况下径自在协议中注明王某某妻子同意售房,存在过错。而在房屋交易过程中,中介公司在明知王某某妻子未到场、王某某亦未提供授权委托手续的情况下,任由王某某以其与妻子二人的名义与小林签订房屋买卖合同,故中介公司未尽到谨慎审查义务,存在过错。法院最终根据中介的过错程度,酌定中介公司赔偿小林损失10万元。

  法舟律师事务所张虎律师对房屋买卖中存在中介居间的情形分析如下:
  1、中介公司在房屋买卖合同中承担何种义务?
  根据《房地产经纪管理办法》 等法律规定,概括起来,中介机构主要有以下责任:
  一是房屋权籍调查。向房地产交易调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。
  二是房屋使用状况调查。收集、调查、征询房屋坐落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等; 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。
  三是市场行情调查。收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。
  四是确定成交意向,订立交易合同。陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。
  五是协助办理产权过户。双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成交易过户、户口迁移等。

  2、中介公司应尽到何种谨慎核查义务?《合同法》第425条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此,谨慎核查义务的主要内容可分为:1. 谨慎调查;2. 如实报告。这一义务不是要求中介机构代替客户的选择权,成为为客户排除全部风险的监护人,而是一种有限度并且必要可行的第三方保障义务。在涉及居间房屋瑕疵争议的纠纷中,如果客户所主张的服务瑕疵有具体指向,并且表面证据中能够反映出合理疑点,中介机构就应当对其尽到了交易安全保障义务承担相应的举证责任。换而言之,如果中介在具体业务操作中没有实际履行安全保障义务,并实际导致了不利于客户的后果,就应当承担相应的违约责任。

  张虎律师提醒:在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质;充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息;认真阅读合同条款谨慎签约,必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行;交易过程中强化风险意识及证据意识,注意收集发票、收据等相关材料,纠纷发生后要注意保存证据,比如录音、视频资料等。
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