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房地产税应科学决策审慎推进 要听取多方观点

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发表于 2017-6-9 08:02:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

房地产税的开征牵一发而动全身,论证和开征前需听取多方观点,许多复杂问题需要考虑清楚。


  顺利开征房地产税至少需要解决两个问题:第一是房地产税为何而征。第二是纳税人是否有支付能力。

  开征房地产税的常见理由有两个:一是调节房价;二是完善地方税体系,为地方公共服务融资。在卖方市场下,房地产税调节不了房价,即让房地产价格因为房地产税的开征就应声而落是做不到的。有人认为这是征税力度不够所致,这种认识夸大了税收的作用。开征房地产税的国家,税率一般情况下不会超过3%。即使按照3%来计算,如果一年房价上涨幅度超过10%,那么持有房地产的成本都可以被涨价所覆盖,靠房地产税调节房价是无效的。但在特殊情况下,即房地产市场岌岌可危时,不要说3%,就是0.1%的税率,也可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。在这里心理作用胜过了一切理性分析。因此,将调节房价作为房地产税开征的目标是不合适的,很可能产生副作用。

  完善地方税体系,为地方公共服务融资,是房地产税开征能够成立的理由。需要注意的是,地方政府提供公共服务,其他税收收入、上级乃至中央政府的转移支付,都是资金来源,不一定非得靠专门的收入。有人总是喜欢以国际惯例来说事,但这不能忽略中国土地公有制这一国情。城镇土地国家所有,农村土地集体所有,农村土地要流转,先得转变为国有。这些年来,土地出让金收入为地方公共服务提供了较为充分的财源。有了土地出让金,即使要开征房地产税,那么税率也应该远远低于土地私有制的国家。

  房地产税开征还需要充分考虑支付能力。无论房地产税开征多么有必要,能不能落地与纳税人的支付能力有着密切的关系。房价和收入比不合理,影响的不仅仅是购房能力。不合理的房价和收入比,也会直接影响房地产税的顺利开征。

  比如北京市西北四环附近的住房,十多年前一平方米的价格大约是五六千元。购房者如果有首付的支付能力,且月收入大约在五六千元的水平上,那么这样的家庭大概能买得起相应面积的住房。而今,同样的住房,价格却扶摇直上达到一平方米10万元左右。如果是100平方米的住房,那么他要重新购置这样的住房,就要支付大约1000万元。如果要按照评估价为基础征收房地产税,那么他能付得起吗?

  假定上述住房评估价为1000万元,按照0.5的系数折算之后为500万元,再乘以税率(假设为1%),那么他一年就要支付5万元的房地产税。如果税率进一步下调为0.5%,他也要支付2.5万元的房地产税。可能有人会说,相对于房价,这只是九牛一毛,但是,不要忘了,他每年所支付的物业费可能只有两三千元。现实中,物业费的征收经常遇到问题,那么,负担更重的房地产税呢?我们不能不小心谨慎。如果个人负担不起房地产税,那么欠税是必然的选择。

  考虑上述问题,区分存量房和增量房开征房地产税是常见的思路。但是,已拥有住房的业主本来为住房所付出的资金就少,而增量房在房价高企的今天,业主需要付出更多的资金,那么让存量房业主不缴税或在一定时期不缴税,而让增量房业主缴税只会产生新的不公平。

  总之,房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一,要综合考虑各种因素,具体问题具体分析,按照专业的要求,深入调研,科学论证,民主决策,依法设税,稳步推进。切忌因为房地产市场的一些波动,就贸然推进,乱了阵脚。

  巴曙松:

  对房地产税未来政策走向判断如下:1、尽管没有明确的时间表,但房地产税征收是大势所趋。2、推出房地产税主要定位为形成合理的税收体系,理顺现有的房地产税费结构,形成合理的税收体系。3、受制多种因素影响,房地产税在我国短期内难以全面落地。4、新推出的房地产税将对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整。5、可能先在某些城市、省份试行,然后再推广。

  宋清辉:

  房地产税一旦开征,将对过热的房地产市场,特别是对投资性需求形成极大的抑制。由于房地产税是对存量房进行征税,因此它落地之后,在一定程度上能够抑制房地产投机和房价的上涨,并倒逼一些存量房流入市场,让房价有所下挫,对投资客形成一定的打击,对整个楼市的健康稳定发展有益是其最大的两个意义。

  尹中卿:

  房地产税有两大功能:第一个就是解决“房子是用来住的,不是用来炒的”问题。制定房地产税主要是保障居民居住的需求,包括刚性需求,要抑制住房投资性需求,特别是投机性需求。第二个就是健全地方主体税种。为什么很多地方跟房地产捆得那么紧?就是土地财政依靠土地出让金。房地产税可以健全地方主体税种,为地方政府提供稳定财政收入来源,解决中央地方财政职权划分不均的问题。

  李伟:

  要坚守“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,让住房回归人民群众普遍得以享用的消费品本质属性。这需要因地制宜、综合施策,加快构建长效机制。一是中央层面要做好包括税收、土地、金融等在内的房地产制度顶层设计,健全对地方政府调控主体责任的督查和奖罚机制。同时,赋予地方政府在一定范围内自主调控权限,提高调控的差异性和精准性。二是把防范和应对房地产泡沫风险作为重中之重。2017年要综合采取金融信贷、土地、财税等手段,合理控制流动性,把握好调控政策的尺度和力度,既要遏制泡沫膨胀,又要防止捅破泡沫,引发风险。三是加快释放农业转移人口等新市民的住房需求,有序推动去库存。针对去库存任务最重的三四线城市和县城,对购买城镇商品房的农业转移人口实行差异化财税政策。四是加快推动包括房产税、集体土地入市和住房政策性金融机构等制度改革,建立和完善房地产业健康持续发展的长效机制。

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